2003年国土部下文强调，“停止别墅类用地的土地供应”，十余年间，国家多次发文强调禁止向别墅供地，此项规定的出台源于这样一个现实：我国耕地面积逐年减少，别墅用地量大，因此必须严格控制，以确保守住全国耕地面积不少于18亿亩的红线。然而“禁墅令”下催生出大量的“类别墅”。

“禁墅令”下的蓝田样本

陕西蓝田县是农业县。2008年，即国家首发“禁墅令”第五年，一个规模浩大的地产项目“白鹿溪谷”着手准备，地点位于蓝田县蓝关镇榆林村、文刘坡村。2012年该项目开始规划修建，目前已初具格局。宣传资料介绍，白鹿溪谷位于西安白鹿原生态旅游观光带，占地面积343亩，建筑面积30万平方米，涵电梯洋房，联排，老年公寓多种产品类型。

“白鹿溪谷，一个有山、有水、有塬、有温泉的世外桃源……”如宣传资料所讲，“曾经这里是一片水稻地，水肥地美。”榆林村村民说。据了解，蓝关镇榆林村现有村民1600余人，10年前，人均耕地尚有1亩左右，仅仅过去10年，人均耕地迅速下降到不足半亩。

公开资料表明，白鹿溪谷由陕西秦达房地产开发有限公司开发，该公司隶属于陕西能源集团，属于陕西省国有企业。该地产项目区位优势明显，距离省会西安市不足30千米，背靠秦岭，与辋浴河（灞河支流）相邻。从现有已建成的房屋看与别墅建筑风格极为相似：三层楼房、独门独户、带小花园、每三户为一联排。在位于蓝田县的白鹿溪谷营销中心记者了解到，该项目除了低层住宅外，还规划修建有6层的电梯洋房，老年公寓，及温泉会所，后续还将把临近的辋浴河打造成湿地公园。销售人员告诉称，此处销售的低层住宅即是别墅。    养老地产VS别墅群

对于上述销售人员的表述，陕西秦达房地产开发有限公司总经理王红兵极力否认，“从来没有宣称过这是别墅，个别销售人员不能代表整个项目，我们做的是养老地产。”然而其官方网站上“户型展示”栏介绍其户型有“别墅B2曼香雅墅、别墅C1香庭浅秋等”。在蓝田县的营销中心，记者看到该项目的《建设工程规划许可证》项目用地为“住宅”。据了解，在建筑规范文本里，并无“别墅”的称法，规划即一类用地二类用地，一类用地为高档住宅区，三层及三层一下的低层建筑。因无“别墅”称法，在审批中容易出现漏洞。同时，多个消息源证实“白鹿溪谷”项目相应手续都已具备。

早在2003年2月，国土资源部曾出台通知，要求清理各类园区用地、加强土地供应调控，并首次提出“停止别墅类用地的土地供应”。2006年12月份，国土资源部、国家发改委把别墅类房地产开发项目列入《禁止项目目录》。2010年，国土资源部出台通知，再次提出“要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。2012年6月18日，国土资源部和国家发改委联合发布关于实施《限制用地项目目录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》的通知，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。容积率1.0成为判断是否为别墅的一个指标。

陕西秦达房地产有限公司总经理王红兵称，“我们是国有企业，怎么能违反国家规定呢？专家建议的养老地产的容积率不能超过0.8，咱们的项目早就超过了0.8。”并表示，“白鹿溪谷”就是一个养老地产。据了解，该项目的资料宣称其容积率为1.08。事实上，要做到一个项目整体容积率大于1并不复杂，开发商通常的手法是“高低搭配”，同一个项目中既有高层又有别墅，于是整体的容积率很轻松就超过了1.0。

“禁墅令”十余年，别墅屡禁不止

至于上述“白鹿溪谷”项目是养老地产还是别墅项目，尚有待相关部门的核定。但类似的情况在蓝田县绝非孤例。

2006年，蓝田县国土资源局在借修建办公楼时，修建11栋“独体”住宅楼，“独体”住宅楼分别分配给县国土局领导班子、个别享受科级待遇的中层干部以及个别县级领导和一名县级领导的亲戚。这些“独体”住宅楼即是别墅。后经有关部门调查核实，这些“独体”小楼并未取得相关手续，11名相关人员因严重违法违纪被处理，其中包括3名县级领导干部。 近日，当地媒体曝出，蓝田县秦岭北麓，五栋疑似別墅的建筑物对外出售，这些建筑物并无土地、规划、建设等手续。地处陕西中部的秦岭山脉，因其良好的生态体系，被誉为“中国绿肺”，近些年也被曝出有大量的别墅存在。

随着有关“禁墅令”政策规定的不断出台，更多的建筑项目游走在别墅与非别墅的边缘。但一个不争的事实是，大量的良田耕地被占用。对于像榆林村的村民来说，世代依靠的土地也将会成为稀缺资源。

“禁墅令”十余年，别墅屡禁不止，大量“类别墅”悄然存在，占用大量耕地良田，新形势下，确保全国耕地不少于18亿亩的红线，该如何坚守？